买房并不困难,当然前提是你的股票+基金+存款已经足够支付首付。

如果流程顺利,预计完成下面步骤仅需一个月里的4-5个工作日,你就可以拥有属于自己的房产。

(不需要中介。为什么要中介???)

注意:

这个教程是以我直接从卖家那里购买商品二手房的流程。并不是买全新房子的流程。不过,买全新的房子跟这个差别不大。具体可以咨询卖方。

考虑到公积金贷款需要额外折腾,还款的时候又会先还回来,所以其实省不了多少钱,我决定完全不采用公积金贷款,纯商业贷款,这样找银行就完事儿,比较简单。

1 了解行情和政策

首先花一段时间了解城市规划,功能分区,价位范围,地理优势劣势。

多去几个楼盘,问问中介,了解目前价位涨跌趋势。

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当然,记得在网上搜搜走势数据:

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同时,需要查询一些国家政策,确定现在的首付款比例、优惠政策、买房限制(户口、社保)、利率变化情况。

例如,此时苏州的政策是:

  • 首付款最低30%(公积金贷款,首付最低20%。但是我没有使用这个方式)
  • 贷款利率为 4.1
  • 买房需要有苏州户口或至少半年的社保缴纳凭证

2 确定要购买的房子

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首先确定自己喜欢什么类型的房子,多大,居住需求。

确定地点、房子好不好、装修、周围的学校、环境、噪音、车位。

和卖方协商,聊出一个大概价格。可以适当砍价。

在确定大概价格后,用价格乘以首付款比例确定需要缴纳的首付款。你需要提前筹备资金来支付首付款。

这一步看似容易,实际上是最关键的。错误的选择可能会让你接下来几年的人生都充满后悔。

3 选择贷款银行

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在街边随意找银行。进去就问房贷业务。

确定好这几家银行哪个距离比较近,不麻烦,愿意贷,利率大概都是多少,加一下他们业务员微信。

和银行大概聊好一个口头约定,确保至少有一个银行有意向向你贷款。

4 签订初步的买卖合同

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可以和卖方签一个双方的合同,避免中间有人跑路后悔。

直接在网上搜索《个人房屋买卖合同》,打印两份,签字即可。

这一步可以交一些的保证金。

5 前往房管局办理网签

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买方和卖方一起带上户口本x2、身份证x2、房产证x1,前往房管局,申请办理网签。

告知房管局,已经有银行口头承诺可以提供贷款。

这一步只是为了让房管局开始对此次交易进行审核。

在这一步会让你签约:

  • 《自行成交合同信息确认》
  • 《购房人信息采集表》
  • 《购房人承诺书》

随后可以得到一个《不动产交易信息业务单》。

等待大约3-5天,房管局会联系来继续办理。

6 办理银行卡

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买方和卖方一起前往之前已经挑选好的银行,在银行里申请办理一类银行卡。

办理一类银行卡后,需要提高交易限额到你的首付。为了提高限额,你需要:

  • 最近工资卡的一年流水(这可以咨询工资卡的开户银行)
  • 签约的两方合同《个人房屋买卖合同》
  • 在房管局网签的《不动产交易信息业务单》

银行有顾虑担心你陷入诈骗而不同意。如果不同意也没关系,回头再做这一步即可。

7 办理资金托管(让房管局作为交易的中间人)

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买房和卖方一起携带户口本x2、身份证x2、房产证x1、银行卡x2,前往房管局,申请资金托管。

这一步是为了让房管局提供资金托管协议,打入首付款,并方便银行审批贷款。

在这一步会让你签约:

  • 《存量房交易资金托管协议》
  • 《存量房交易信息确认书》

材料签约后会给你一份。拿好上述材料。准备下一步骤。

8 支付首付款

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资金托管协议签订后,你需要按照协议的要求,前往银行办理一次打款。携带:

  • 身份证
  • 银行卡

将你的全部首付款转账到房管局的托管账户上。在转账用途上写明:非贷款+协议编号。

考虑到数额巨大,这需要多重确认。在办理结束后,会得到:

  • 《个人转账汇款业务受理回单》

转账结束后,顺便打印一下流水。后面会用到。

9 准备商业贷款材料

(注意:考虑到公积金贷款需要额外折腾,又省不了多少钱,我决定完全不采用公积金贷款,纯商业贷款)

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买方需要准备:

  • 身份证 和复印件
  • 户口本 和复印件
  • 婚姻关系证明 和复印件(未婚不需要)
  • 征信报告(在网站: https://ipcrs.pbccrc.org.cn/ 查询并打印)
  • 《存量房交易信息确认书》和复印件
  • 《存量房交易资金托管协议》和复印件
  • 首付款流水 1 个月(也就是刚刚办理的新银行卡的流水,必须包含打首付款的那次记录)
  • 收入证明和在职证明(公司可以提供)

卖方需要准备:

  • 身份证 和复印件
  • 户口本 和复印件
  • 婚姻关系证明 和复印件(未婚不需要)
  • 房产证+土地证 和复印件

10 申请贷款

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携带上述全部材料和两个人,前往之前约定的银行。

一般情况下,你们可能选择了一家支行,它可能没有贷款业务。不过,别担心,他们会给你贷款专员的联系方式。

联系贷款专员,他会提供给你一个地址。携带上述材料前往那个地址,申请房贷。

贷款专员会邀请你前往一个会议室,仔细跟你沟通贷款的详细流程。可能会沟通:

  • 每月还款时间
  • 提前还款是否有违约
  • 签订等额本金(前期压力大)还是等额本息(总共还的利息稍微多一些)

Anduin考虑到在未来挣钱能力会变强,而未来的钱会更不值钱,因此前期额外多还很多钱是很亏的。为了尽量前期少还钱,选择等额本息。

提交申请后,等待大约3-5天。银行会联系你。

在贷款成功后,银行会告诉你,钱已经打到了资金托管账户上。之后你需要每个月在还款日确保卡里有足够的钱来还款。

银行会在打给你钱之后寄给你:

  • 个人贷款借款借据
  • XX市不动产登记申请书
  • 个人购房贷款及担保合同(厚厚一本)
  • 银行的营业执照复印件
  • 银行的法人身份证复印件

11 过户房产

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此时资金托管账户上已经有了交易此次房产的全部费用。和卖方一起前往房管局。携带:

  • 银行给你的5个材料:
    • 个人贷款借款借据
    • 不动产登记申请书
    • 个人购房贷款及担保合同(厚厚一本)
    • 银行的营业执照复印件
    • 银行的法人身份证复印件
  • 身份证
  • 房产证
  • 户口本

S1 缴税

在这个过程中,需要你去办理缴纳税。缴税前需要签约:

  • 存量房交易计税价格核定明细单(这里面会包含你的税的计算方法,缴税的金额可能是房价的 1.5% 或更高。)

使用你的银行卡缴纳税。注意银行卡的限额。

缴税后会得到:

  • 契税完税证明
  • XX省增值税普通发票
  • 中华人民共和国税收完税证明

S2 签约

在这里签约 存量房买卖合同。(5份)

同时也需要签约双方婚姻关系或其他社会关系证明

需要提供身份证+户口本,得到申请人身份证明

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S3 不动产登记受理

先索要下列材料,并签字:

  • 不动产登记委托书(他们提供,这个会返还)
  • 不动产登记申请书(还记得吗?这个是银行给你的。但是注意,这个材料交上去他们就不还啦!)

提交上述两个材料,得到这个材料:

  • 不动产登记受理单(这个会返还)

凭借上面的不动产登记受理单,上面会提示你集齐下列材料即可办理登记:

  • 双方婚姻关系或其他社会关系证明(在上面S2步骤取得)
  • 申请人身份证明(在上面S2步骤取得)
  • 契税完税凭证(在上面S1步骤取得)
  • 抵押合同、主债权合同(银行的合同)
  • 存量房买卖合同(在上面S2步骤取得)
  • 不动产权属证书

之后会返还一些内容:

  • 不动产登记收费告知单(两份)
  • XX省非税收入缴款通知书(两张)

S4 缴纳登记费用

最终还需要缴纳一些登记费用。但别担心,这可能不贵,一般只需一百多元。可以扫描收费告知单上的二维码微信支付。

此时房产交易完成,买方需要按时还款。

S5 领取房产证

稍等3个工作日,然后携带上面的内容前往房管局。申请领证,然后签署下列材料:

  • 不动产登记证明存根

签署完成后,即可领取材料:

  • 中华人民共和国 不动产权证书
  • 中华人民共和国 不动产登记证明

这两本材料超级帅。领到以后吃顿好的。

12 提取公积金

考虑到可能需要用公积金来支付房贷,可以办理公积金的定时提取。

13 将不动产登记证明寄给银行

将不动产登记证明提交给银行以完成抵押。

一般联系你的贷款专员,找个途径递给他即可。

14 检查银行卡的流水线

办理妥当后,银行卡每个月会有四个重大事件:

日期和数值仅供参考

  • 24日 开始可以还信用卡(信用卡一般每个月会在特定的某一天提供账单,需要在接下来的10-15天内还清,但并不需要在这一天还款)
  • 26日 +8000 提取到公积金,如果公积金充足,这笔钱正好等于房贷还款额。
  • 27日 +15000 发工资
  • 29日 -10000 自动还信用卡
  • 31日 -8000 自动还房贷

只需要确认本月信用卡消费没有超过工资收入,就不会有违约风险。