简要买房指南（无中介）

买房并不困难，当然前提是你的股票+基金+存款已经足够支付首付。

如果流程顺利，预计完成下面步骤仅需一个月里的4-5个工作日，你就可以拥有属于自己的房产。

（不需要中介。为什么要中介？？？）

注意：

这个教程是以我直接从卖家那里购买商品二手房的流程。并不是买全新房子的流程。不过，买全新的房子跟这个差别不大。具体可以咨询卖方。

考虑到公积金贷款需要额外折腾，还款的时候又会先还回来，所以其实省不了多少钱，我决定完全不采用公积金贷款，纯商业贷款，这样找银行就完事儿，比较简单。

1 了解行情和政策

首先花一段时间了解城市规划，功能分区，价位范围，地理优势劣势。

多去几个楼盘，问问中介，了解目前价位涨跌趋势。

当然，记得在网上搜搜走势数据：

同时，需要查询一些国家政策，确定现在的首付款比例、优惠政策、买房限制（户口、社保）、利率变化情况。

例如，此时苏州的政策是：

• 首付款最低30%（公积金贷款，首付最低20%。但是我没有使用这个方式）
• 贷款利率为 4.1
• 买房需要有苏州户口或至少半年的社保缴纳凭证

2 确定要购买的房子

首先确定自己喜欢什么类型的房子，多大，居住需求。

确定地点、房子好不好、装修、周围的学校、环境、噪音、车位。

和卖方协商，聊出一个大概价格。可以适当砍价。

在确定大概价格后，用价格乘以首付款比例确定需要缴纳的首付款。你需要提前筹备资金来支付首付款。

这一步看似容易，实际上是最关键的。错误的选择可能会让你接下来几年的人生都充满后悔。

3 选择贷款银行

在街边随意找银行。进去就问房贷业务。

确定好这几家银行哪个距离比较近，不麻烦，愿意贷，利率大概都是多少，加一下他们业务员微信。

和银行大概聊好一个口头约定，确保至少有一个银行有意向向你贷款。

4 签订初步的买卖合同

可以和卖方签一个双方的合同，避免中间有人跑路后悔。

直接在网上搜索《个人房屋买卖合同》，打印两份，签字即可。

这一步可以交一些的保证金。

5 前往房管局办理网签

买方和卖方一起带上户口本x2、身份证x2、房产证x1，前往房管局，申请办理网签。

告知房管局，已经有银行口头承诺可以提供贷款。

这一步只是为了让房管局开始对此次交易进行审核。

在这一步会让你签约：

• 《自行成交合同信息确认》
• 《购房人信息采集表》
• 《购房人承诺书》

随后可以得到一个《不动产交易信息业务单》。

等待大约3-5天，房管局会联系来继续办理。

6 办理银行卡

买方和卖方一起前往之前已经挑选好的银行，在银行里申请办理一类银行卡。

办理一类银行卡后，需要提高交易限额到你的首付。为了提高限额，你需要：

• 最近工资卡的一年流水（这可以咨询工资卡的开户银行）
• 签约的两方合同《个人房屋买卖合同》
• 在房管局网签的《不动产交易信息业务单》

银行有顾虑担心你陷入诈骗而不同意。如果不同意也没关系，回头再做这一步即可。

7 办理资金托管（让房管局作为交易的中间人）

买房和卖方一起携带户口本x2、身份证x2、房产证x1、银行卡x2，前往房管局，申请资金托管。

这一步是为了让房管局提供资金托管协议，打入首付款，并方便银行审批贷款。

在这一步会让你签约：

• 《存量房交易资金托管协议》
• 《存量房交易信息确认书》

材料签约后会给你一份。拿好上述材料。准备下一步骤。

8 支付首付款

资金托管协议签订后，你需要按照协议的要求，前往银行办理一次打款。携带：

• 身份证
• 银行卡

将你的全部首付款转账到房管局的托管账户上。在转账用途上写明：非贷款+协议编号。

考虑到数额巨大，这需要多重确认。在办理结束后，会得到：

• 《个人转账汇款业务受理回单》

转账结束后，顺便打印一下流水。后面会用到。

9 准备商业贷款材料

（注意：考虑到公积金贷款需要额外折腾，又省不了多少钱，我决定完全不采用公积金贷款，纯商业贷款）

买方需要准备：

• 身份证 和复印件
• 户口本 和复印件
• 婚姻关系证明 和复印件（未婚不需要）
• 征信报告（在网站： https://ipcrs.pbccrc.org.cn/ 查询并打印)
• 《存量房交易信息确认书》和复印件
• 《存量房交易资金托管协议》和复印件
• 首付款流水 1 个月（也就是刚刚办理的新银行卡的流水，必须包含打首付款的那次记录）
• 收入证明和在职证明（公司可以提供）

卖方需要准备：

• 身份证 和复印件
• 户口本 和复印件
• 婚姻关系证明 和复印件（未婚不需要）
• 房产证+土地证 和复印件

10 申请贷款

携带上述全部材料和两个人，前往之前约定的银行。

一般情况下，你们可能选择了一家支行，它可能没有贷款业务。不过，别担心，他们会给你贷款专员的联系方式。

联系贷款专员，他会提供给你一个地址。携带上述材料前往那个地址，申请房贷。

贷款专员会邀请你前往一个会议室，仔细跟你沟通贷款的详细流程。可能会沟通：

• 每月还款时间
• 提前还款是否有违约
• 签订等额本金（前期压力大）还是等额本息（总共还的利息稍微多一些）

Anduin考虑到在未来挣钱能力会变强，而未来的钱会更不值钱，因此前期额外多还很多钱是很亏的。为了尽量前期少还钱，选择等额本息。

提交申请后，等待大约3-5天。银行会联系你。

在贷款成功后，银行会告诉你，钱已经打到了资金托管账户上。之后你需要每个月在还款日确保卡里有足够的钱来还款。

银行会在打给你钱之后寄给你：

• 个人贷款借款借据
• XX市不动产登记申请书
• 个人购房贷款及担保合同（厚厚一本）
• 银行的营业执照复印件
• 银行的法人身份证复印件

11 过户房产

此时资金托管账户上已经有了交易此次房产的全部费用。和卖方一起前往房管局。携带：

• 银行给你的5个材料:
  • 个人贷款借款借据
  • 不动产登记申请书
  • 个人购房贷款及担保合同（厚厚一本）
  • 银行的营业执照复印件
  • 银行的法人身份证复印件
• 身份证
• 房产证
• 户口本

S1 缴税

在这个过程中，需要你去办理缴纳税。缴税前需要签约：

• 存量房交易计税价格核定明细单（这里面会包含你的税的计算方法，缴税的金额可能是房价的 1.5% 或更高。）

使用你的银行卡缴纳税。注意银行卡的限额。

缴税后会得到：

• 契税完税证明
• XX省增值税普通发票
• 中华人民共和国税收完税证明

S2 签约

在这里签约 存量房买卖合同。（5份）

同时也需要签约双方婚姻关系或其他社会关系证明。

需要提供身份证+户口本，得到申请人身份证明。

S3 不动产登记受理

先索要下列材料，并签字：

• 不动产登记委托书（他们提供，这个会返还）
• 不动产登记申请书（还记得吗？这个是银行给你的。但是注意，这个材料交上去他们就不还啦！）

提交上述两个材料，得到这个材料：

• 不动产登记受理单（这个会返还）

凭借上面的不动产登记受理单，上面会提示你集齐下列材料即可办理登记：

• 双方婚姻关系或其他社会关系证明（在上面S2步骤取得）
• 申请人身份证明（在上面S2步骤取得）
• 契税完税凭证（在上面S1步骤取得）
• 抵押合同、主债权合同（银行的合同）
• 存量房买卖合同（在上面S2步骤取得）
• 不动产权属证书

之后会返还一些内容：

• 不动产登记收费告知单（两份）
• XX省非税收入缴款通知书（两张）

S4 缴纳登记费用

最终还需要缴纳一些登记费用。但别担心，这可能不贵，一般只需一百多元。可以扫描收费告知单上的二维码微信支付。

此时房产交易完成，买方需要按时还款。

S5 领取房产证

稍等3个工作日，然后携带上面的内容前往房管局。申请领证，然后签署下列材料：

• 不动产登记证明存根

签署完成后，即可领取材料：

• 中华人民共和国 不动产权证书
• 中华人民共和国 不动产登记证明

这两本材料超级帅。领到以后吃顿好的。

12 提取公积金

考虑到可能需要用公积金来支付房贷，可以办理公积金的定时提取。

13 将不动产登记证明寄给银行

将不动产登记证明提交给银行以完成抵押。

一般联系你的贷款专员，找个途径递给他即可。

14 检查银行卡的流水线

办理妥当后，银行卡每个月会有四个重大事件：

日期和数值仅供参考

• 24日 开始可以还信用卡（信用卡一般每个月会在特定的某一天提供账单，需要在接下来的10-15天内还清，但并不需要在这一天还款）
• 26日 +8000 提取到公积金，如果公积金充足，这笔钱正好等于房贷还款额。
• 27日 +15000 发工资
• 29日 -10000 自动还信用卡
• 31日 -8000 自动还房贷

只需要确认本月信用卡消费没有超过工资收入，就不会有违约风险。